A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) reafirmou a importância da transparência e da precisão em leilões ao anular a arrematação de um imóvel em execução extrajudicial. A decisão, proferida no REsp 2.167.979, foi motivada pela descrição incorreta do bem no edital, o que resultou em sua venda por um valor muito abaixo do preço de mercado (preço vil).
O processo envolvia um contrato de alienação fiduciária. O imóvel, que no momento da contratação era apenas um terreno, passou a ter uma casa de alto padrão construída no período que antecedeu o leilão. Contudo, o edital de leilão utilizou a descrição e a avaliação originais do terreno vazio.
Como consequência, o imóvel foi arrematado por apenas 23% do seu valor atualizado – muito abaixo do patamar de 50% que a jurisprudência do STJ considera o limite para configurar o chamado preço vil.
A Ministra Relatora, Nancy Andrighi, destacou o fundamento legal da anulação:
- A descrição do imóvel no edital de leilão deve refletir a situação fática atualizada do bem, sendo independente daquela constante no contrato original.
- Proceder com a descrição incorreta ou avaliação desatualizada pode gerar o enriquecimento sem causa do arrematante e impor onerosidade excessiva ao devedor, em violação ao princípio da menor onerosidade da execução.
- O erro na descrição compromete a efetividade da execução, pois afasta potenciais licitantes e leva o bem a ser vendido por um valor ínfimo.
A decisão (proferida no REsp 2.167.979) está fundamentada nos seguintes pontos:
- Artigos 886, I, e 891 do CPC: Que tratam da exigência de descrição detalhada do bem no edital de leilão e da vedação à venda por preço vil.
- Princípio da Menor Onerosidade (Art. 805 do CPC): A execução deve ocorrer da forma menos gravosa para o devedor. A venda por preço vil anula esse princípio, gerando enriquecimento sem causa para o arrematante e prejuízo desproporcional ao devedor.
- Efetividade da Execução: A descrição e avaliação atualizadas são essenciais para atrair um maior número de interessados e garantir que o bem seja vendido por um preço justo, maximizando a satisfação da dívida.
- Jurisprudência do STJ: Reafirma-se o entendimento de que a atualização da descrição fática prevalece sobre a contratual nos atos expropriatórios.
O ALERTA AOS CREDORES: Dever de Diligência e Formalização
A decisão do STJ serve como um severo alerta para credores, como bancos e instituições financeiras, que operam com a garantia da alienação fiduciária. A prevenção de nulidades e a garantia da satisfação plena do crédito dependem da diligência prévia ao leilão:
- Formalização Contratual: É fundamental que os credores se atentem para a correta formalização do instrumento de alienação fiduciária, garantindo a descrição precisa do imóvel no contrato e seu registro na matrícula, além de se certificar de que seu valor de avaliação está dentro dos padrões de mercado.
- Verificação Pré-Leilão e Averbação: Antes de levar o imóvel a leilão, o credor deve verificar sua situação fática atual. Embora a decisão do STJ tenha anulado o leilão mesmo sem a averbação da construção na matrícula, a melhor prática é que o credor exija (ou providencie) a averbação de eventuais construções e benfeitorias realizadas, com a respectiva avaliação. Isso garante que a avaliação reflita o valor real do bem, prevenindo o “preço vil” e, consequentemente, a anulação do procedimento.
Conclusão: A decisão orienta o mercado a adotar maior rigor na atualização da informação patrimonial antes de qualquer ato de expropriação.
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Autor:
Marcos de Rezende Andrade Junior
Sócio Administrador
Graduação: Universidade de São Paulo
Pós-graduação: Processo Civil (COGEAE/PUC-SP) e Direito Societário (CEU)